Jaké povinnosti musíte splnit při prodeji nemovitosti
Když prodáváte dům či byt, musíte dodržet řadu zákonných povinností. Jinak vám hrozí pokuta nebo reklamace kupujícího. V některých případech vás může i žalovat a požadovat odstoupení od kupní smlouvy. Rozdílné úkoly mají majitelé domů, bytů a družstevních bytů.
1. Průkaz energetické náročnosti budov
Pokutu až 100.000 Kč můžete dostat, když nedodáte kupujícímu průkaz energetické náročnosti budov (PENB). Návod, kdy ho potřebujete, najdete v článku: Průkaz energetické náročnosti budov – kdy ho potřebuji?
2. Odpovědnost za skryté vady trvá 5 let
Pokud by kupující našel skryté vady, může po vás vymáhat slevu až do 5 let od koupi nemovitosti.
Na rozdíl od zjevných vad, skryté vady jsou takové, které není možné objevit při běžné prohlídce, ani při předání nemovitosti. Jsou to vady, které se objeví až později po předání. Jde například o různé konstrukční vady, plísně, které nebyly na první pohled viditelné, závady kanalizace, zatékání, vlhkost a podobně.
Ve starých domech i bytech se velmi často nějaká ta skrytá vada najde. Proto jejich majitelům vždy doporučujeme se na to připravit a možné skryté vady nechat předem prověřit.
Podle občanského zákoníku původní vlastník nemovitosti za skryté vady odpovídá až do pěti let od nabytí vlastnického práva.
Pokud jde o skrytou vadu, která je odstranitelná, může po vás nový majitel požadovat její odstranění nebo přiměřenou slevu z kupní ceny.
V případě, že vada je neodstranitelná a obydlí nelze řádně a obvyklým způsobem užívat, může chtít kupující přiměřenou slevu z kupní ceny. Ale také má právo od kupní smlouvy odstoupit a vymáhat vrácení celé kupní ceny.
Klientům, kteří z toho mají obavy, proto radíme, aby smluvně upravili možnost zprostit se odpovědnosti za skryté vady nebo uzavřeli s kupujícím dohodu o jejím vyloučení.
3. Předkupní právo
Specifické nástrahy na vás čekají, pokud jste majitelem domu nebo bytu, který má více vlastníků. V tom případě se na vás může vztahovat povinnost nabídnout dům či byt přednostně ke koupi jim. Předkupní právo bylo od 1. 7. 2020 výrazně omezeno. Ale stále platí ve dvou situacích.
Zaprvé, pokud bude spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od začátku ovlivnit. Jde například o závěť. V této situaci mají spoluvlastníci předkupní právo k ostatním podílům, ale pouze po dobu šesti měsíců od vzniku takového spoluvlastnictví.
Předkupní právo se vás stále týká, pokud vlastníte stavbu bez pozemku či naopak. Předkupní právo má stále vlastník pozemku k cizí stavbě na tomto pozemku, a současně vlastník stavby postavené na cizím pozemku k tomuto pozemku.
Pokud svou povinnost vyplývající z předkupního práva porušíte, mohou se ostatní spoluvlastníci domáhat zneplatnění prodeje nemovitosti.
4. Právní vady můžou způsobit neprodejnost
Samozřejmě ve chvíli, kdy na vašem obydlí váznou jakékoliv právní vady, které brání převodu, musíte nejprve kontaktovat zkušeného právníka. Ten prověří, jestli je možné je odstranit nebo ošetřit v kupní smlouvě.
Jde například o situace, kdy na vaší nemovitosti vázne věcné břemeno, exekuce, probíhající soudní spor nebo nemáte stavbu či její část správně zkolaudovanou. Problém může být i prodej domu či bytu, na kterém vázne zástava u nebankovní instituce, protože na něj většina bank odmítne poskytnout hypotéku.
Jestliže potřebujete poradit, sjednejte si s námi nezávaznou konzultaci zdarma.
5. Osvobození od daně z příjmu
Prodej nemovitosti podléhá zaplacení daně. Existují ale různé výjimky. Proto vám doporučujeme si předem zjistit, zda se na vás osvobození od daně z příjmu vztahuje nebo ne.
Podmínky se letos změnily, od ledna 2021 platí novela zákona o dani z příjmu, která prodloužila tzv. časový test pro osvobození od daně z příjmu z 5 na 10 let.
Daň se na vás nevztahuje, pokud mezi nabytím a prodejem nemovitosti uplyne pět nebo deset let. Pro prodej nemovitosti, kterou jste nabyli po 1. 1. 2021 platí nově lhůta deset let. Pětiletá lhůta platí pro prodej nemovitosti, kterou jste nabyli do 31. 12. 2020.
Daň nemusíte platit také v případě, kdy peníze z prodeje využijete pro pořízení nového vlastního bydlení do jednoho roku od prodeje. Nebo v případě, kdy jste v domě či bytě dva roky před jeho prodejem bydleli.
6. Nezapomeňte se odhlásit od daně z nemovitostí
Také nesmíte zapomenout na odhlášení od daně z nemovitých věcí do 31. ledna následujícího roku po prodeji.
7. Revizní a kontrolní zprávy
Povinnost předložit revizní a kontrolní zprávy přímo ze zákona nevyplývá. Nicméně pokud je nedodáte, tak riskujete, že kupující bude oprávněn po vás vymáhat škody vyplývající z vaší zákonné odpovědnosti za vady nebo za způsobenou škodu.
Povinnost kontrol se liší podle druhů energií a způsobu vytápění. Pravidelné kontroly jsou nutné například u elektroinstalace, elektrických spotřebičů, plynových zařízení, spalinových cest, hromosvodu a konstrukce stavby.
8. Prodávající domu dokládá stavební dokumentaci
Prodávající domu je podle stavebního zákona povinen dodat dokumentaci skutečného provedení stavby. Když to neudělá nebo předá neaktuální stavební dokumentaci, může po něm kupující požadovat dodatečnou slevu. Protože podle zákona jde o vadné plnění.
Kupující po vás může chtít slevu i v případě, kdy stav domu neodpovídá stavební dokumentaci.
9. Vlastník bytu dokládá potvrzení o bezdlužnosti
Prodávající bytu musí zase doložit potvrzení o bezdlužnosti či o výši dluhů vůči osobě odpovědné za správu domu, pokud ho o to kupující požádá.
Závady na nemovitosti totiž přechází na kupce. Takže pokud na prodávaném bytě váznou dluhy za správu domu či pozemku, například splátky do fondu oprav, přechází na nového majitele.
Původnímu vlastníkovi za nedoložení tohoto potvrzení sankce ze zákona nehrozí, na jeho vyžádání by měl myslet kupující. Nicméně pokud byste prodali byt, na kterém váznou dluhy, a kupující by o nich nevěděl, může je po vás dodatečně soudně vymáhat.
10.Majitelé družstevních bytů oznamují finančnímu úřadu
V případě, že prodáváte družstevní byt za více než 5 milionů korun, musíte to oznámit finančnímu úřadu. Tuto povinnost máte, i pokud jste osvobozeni od daně z příjmu.
Za porušení této povinnosti vám hrozí pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně. Pokutu ve výši 10 % můžete dostat, pokud podáte oznámení až na výzvu správce daně. A pokutu ve výši 15 % v případě, kdy úřední výzvu ignorujete.
Jestliže prodáváte dům či byt, přečtěte si 10 tipů, na co si dát pozor při prodeji bytu či domu.
Pokud se chcete vyvarovat chyb, nechcete nic riskovat a prodat vaši nemovitost bezpečně, rádi vám s tím pomůžeme.
Domluvte si nezávaznou konzultaci.
